Co to jest kwalifikowany kredyt hipoteczny?

17 lutego 2021
Category: Historia Kredytowa

Kwalifikowany kredyt hipoteczny (QM) to zdefiniowana klasa kredytów hipotecznych, które spełniają określone standardy kredytobiorcy i kredytodawcy określone w przepisach Dodd-Frank. Są one sporządzane w połączeniu ze standardem zdolności do spłaty (ATR), który wymaga od pożyczkodawców oceny i zapewnienia, że ​​pożyczkobiorca będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań hipotecznych.

ATR wymaga, aby pożyczkodawca dołożył wszelkich starań w dobrej wierze w celu ustalenia, czy jesteś w stanie spłacić swój kredyt hipoteczny przed jego zaciągnięciem. Jeśli pożyczkodawca udostępnia Ci Kwalifikowany Kredyt Hipoteczny, oznacza to, że pożyczkodawca spełnił określone wymagania i zakłada się, że pożyczkodawca przestrzegał zasady zdolności do spłaty.

Reguła zdolności do spłaty określa osiem kryteriów, które pożyczkodawca musi zastosować, aby określić, czy możesz spłacać kredyt hipoteczny, czy nie. W przypadku każdego wniosku pożyczkodawca musi sprawdzić:

  • Twoje obecne lub racjonalnie oczekiwane aktywa lub dochody
  • Twój aktualny status zatrudnieniaOczekiwana miesięczna rata kredytu hipotecznegoWszelkie miesięczne spłaty wszelkich innych kredytów hipotecznych, takich jak drugi zastawWszelkie miesięczne płatności za zobowiązania związane z kredytem hipotecznym (tj. Podatki od nieruchomości, PMI, opłaty HOA, wymagane ubezpieczenie)Twoje aktualne zobowiązania dłużne, w tym wszelkie alimenty i alimenty na dzieciTwój miesięczny wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) i pozostały dochód dostępny na pokrycie normalnych kosztów utrzymaniaTwoja historia kredytowaJeśli pożyczkodawca nie zastosuje się do ATR, a pożyczkobiorca może to udowodnić w sądzie, pożyczkodawca może odpowiadać do 3 lat za koszty odsetek pożyczki, wszelkie opłaty i prowizje zapłacone przez pożyczkobiorcę oraz opłaty prawne pożyczkobiorcy.

    Jeśli zastanawiasz się, dlaczego pożyczkodawcy są skrupulatni, jeśli chodzi o dokumentację dotyczącą twoich dochodów i kredytu, powodem jest ATR.

    OK, zdałeś standard ATR i możesz zaoferować Ci kwalifikowany kredyt hipoteczny. Aby można było uznać ją za QM, oferowana pożyczka musi również spełniać określone standardy. Ogólnie rzecz biorąc, kwalifikowane kredyty hipoteczne nie pozwalają na pewne „ryzykowne cechy lub warunki kredytu i uważa się, że są one bardziej stabilne i „bezpieczne dla kredytobiorców.

    Definicja kwalifikowanego kredytu hipotecznego zakazuje pożyczek z:

    Okres płatności „tylko odsetki , w którym spłacasz tylko odsetki bez spłacania kwoty głównej, czyli kwoty pożyczonych pieniędzy. Plany spłaty oprocentowania były głównie stosowane do hybrydowych ARM, ale przez pewien czas były również stosowane w przypadku niektórych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Są one nadal dostępne na rynku dla niektórych pożyczkobiorców, ale nie kwalifikują się jako QM.

    „Ujemna amortyzacja to proces, w którym nie dokonujesz wystarczająco dużej wymaganej płatności, aby pokryć wszystkie należne odsetki od pożyczki. Odroczone odsetki są dodawane z powrotem do kwoty pożyczki, co powoduje, że kapitał pożyczki rośnie w czasie, nawet jeśli dokonujesz płatności. Te struktury płatności były oferowane jako składnik tak zwanych „opcji ARM.

    Kredyty hipoteczne z ratami „balonowymi , które wymagają pełnej spłaty kredytu już po kilku latach. W przypadku typowego kredytu hipotecznego balonowego można dokonywać spłat tak, jakby pożyczka miała 30-letni okres spłaty, ale pozostałe saldo pożyczki staje się w pełni wymagalne i płatne pod koniec siódmego roku. Były one atrakcyjne dla niektórych pożyczkobiorców, ponieważ często oferowali niższe oprocentowanie niż porównywalne tradycyjne pożyczki 30-letnie. Balonowe kredyty hipoteczne nadal mogą być udzielane przez małych pożyczkodawców z aktywami poniżej 2 miliardów dolarów lub którzy udzielają mniej niż 500 hipotek mieszkaniowych rocznie.

    Pożyczki bez dokumentacji . Na ich twarz oczywiście naruszają zasady ATR. Przez pewien czas były one powszechne zarówno na rynkach kredytów hipotecznych prime, jak i subprime. Chociaż prawdziwe pożyczki bez dokumentów praktycznie nie istnieją, pożyczkodawcy spoza QM oferują niektórym pożyczkobiorcom kredyty hipoteczne „alt-doc i „lite-doc, ale nie kwalifikują się jako QM.

    Warunki pożyczki dłuższe niż 30 lat . W pewnym momencie ostatniego boomu mieszkaniowego, kiedy ceny domów i oprocentowanie kredytów hipotecznych rosły, 40-letnie kredyty hipoteczne wróciły na scenę hipoteczną, pomagając utrzymać płatności na niskim poziomie. Później w rzeczywistości były one często używane w programach modyfikacji pożyczek, takich jak HAMP. Przy stałym oprocentowaniu pożyczkobiorcom podobały się, ale długoterminowe koszty odsetek sprawiają, że jest to bardzo kosztowna opcja. Chociaż mogą być czasami dostępne na rynku, nie mogą być QM.

    Punkty i opłaty przekraczające 3% kwoty kredytu . Jednym z elementów rynku kredytów hipotecznych subprime były pożyczki z wysokimi punktami i opłatami. Te wysokie koszty, często wpajane z powrotem w kwotę pożyczki, pozbawiły pożyczkobiorców kapitał własny; w połączeniu z pożyczkami, które wymagały dość częstego refinansowania, przyczyniły się do podwodnego kryzysu hipotecznego, w wyniku którego spadły ceny mieszkań. Niektóre opłaty, takie jak składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA z góry, nie są uwzględnione w tej zestawieniu. Te progi opłat zależą od wielkości pożyczki i są indeksowane pod kątem inflacji i zmieniają się co roku.

    2020 Próg punktów i opłat dla QM

    Od 1 stycznia 2020 r. Zabezpieczona transakcja nie jest kwalifikowaną hipoteką zgodnie z regułą ATR / QM, chyba że łączna liczba punktów i opłat transakcji nie przekracza:

    3 procent całkowitej kwoty pożyczki dla kwoty pożyczki równej lub większej niż 109 898 USD;

    3 297 USD dla kwoty pożyczki większej lub równej 65 939 USD, ale mniejszej niż 108 898 USD;

    5 procent całkowitej kwoty pożyczki dla pożyczek większych lub równych 21 980 USD, ale mniejszych niż 65 939 USD;

    1 099 USD dla kwoty pożyczki równej lub większej niż 13 737 USD, ale mniejszej niż 21 980 USD; oraz

    8 procent całkowitej kwoty pożyczki w przypadku pożyczek poniżej 13 737 USD.

    Również od 1 stycznia 2020 r. Transakcja jest uznawana za kosztowny kredyt hipoteczny, jeżeli jej punkty i opłaty przekraczają następujące progi:

    5 procent całkowitej kwoty pożyczki dla kwoty pożyczki większej lub równej 21 980 USD; oraz

    8 procent całkowitej kwoty pożyczki lub 1 099 USD (w zależności od tego, która z tych kwot jest niższa) dla kwoty pożyczki mniejszej niż 21 980 USD.

    Wskaźniki zadłużenia kredytobiorcy do dochodu (DTI) większe niż 43%. Jednak Dodd-Frank dopuścił dwa standardy QM, gdy zostały one wdrożone, zezwalając na „tymczasowe zwolnienie (czasami zwane „łatką GSE) z 43% wskaźnika DTI dla pożyczek, które można sprzedać Fannie Mae i Freddie Mac ( GSE). Aby spełnić „tymczasową definicję QM, pożyczki muszą być gwarantowane zgodnie z wymaganymi wytycznymi GSE, w tym odpowiednimi wytycznymi DTI. Jednak przynajmniej do czasu, gdy GSE wyjdą z federalnego konserwatorium lub 10 stycznia 2021 r. (W zależności od tego, co nastąpi wcześniej), pożyczki te nie muszą spełniać 43-procentowego progu wskaźnika zadłużenia do dochodów, który ma zastosowanie do pożyczek General QM.

    Po kilku latach stosowania standardu 45% DTI i zbadaniu możliwości strat, Fannie i Freddie kupują i zabezpieczają pożyczki z DTI nawet 50% w niektórych okolicznościach. Często mają one cechy równoważące ryzyko, takie jak wyższe oceny kredytowe lub głębsze rezerwy. Oprócz tych pewnych ograniczeń, koszty PMI dla kredytów przekraczających 45% DTI są wyższe.

    OK, więc Ty i pożyczkodawca spełniacie wymagania ATR i QM. Co to właściwie daje wam obojgu? Teoretycznie otrzymujesz kredyt hipoteczny, w odniesieniu do którego zostałeś w pełni zweryfikowany, a więc prawdopodobieństwo, że nie wywiążesz się z płatności w przyszłości, jest mniejsze.

    Dla pożyczkodawcy spełnienie standardów ATR i QM zapewnia określoną ochronę prawną; Pożyczki QM, które spełniają określone limity cenowe, zapewniają pożyczkodawcom „bezpieczną przystań (zwaną „ostatecznym domniemaniem), która ogranicza zdolność pożyczkobiorcy do pozywania na podstawie tego, że pożyczkodawca nie mierzył właściwie swojej zdolności do spłaty pożyczki. Pożyczki inne niż QM, a nawet niektóre „wysokokosztowe pożyczki QM nie zapewniają takiej ochrony pożyczkodawcy, w przypadku gdy stosowany jest standard „ możliwego do odrzucenia domniemania , co daje pożyczkobiorcom nieco silniejsze prawa, których pożyczkodawca nie stosował wcześniej we właściwy sposób standardów ATR udzielenie kredytu hipotecznego.

    W przypadku kredytów QM standard jest stosowany przy użyciu formuły federalnej opartej na średniej najwyższej oferowanej stopie procentowej (APOR) dla kredytu hipotecznego plus 1,5 punktu procentowego. Uważa się, że pożyczka poniżej tego progu zapewnia pożyczkodawcy „bezpieczną przystań. Poza tym jest uważany za hipotekę „wysokiego kosztu i podlega powyższemu „domniemaniu możliwemu do obalenia. Ta „droższa norma ma również zastosowanie do wtórnych kredytów hipotecznych zamkniętych, ale formuła to APOR + 3,5 punktu procentowego.

    Czy mogę otrzymać kredyt hipoteczny inny niż QM?

    Pewnie. W rzeczywistości pożyczki spoza QM to szybko rozwijający się segment rynku kredytów hipotecznych. Obejmują one niektóre rodzaje kredytów hipotecznych typu jumbo, hybrydowe ARM z płatnościami odsetkowymi, pożyczki z różnymi dokumentami pożyczkobiorcy w celu udowodnienia dochodów, takie jak wyciągi bankowe zamiast klasycznych formularzy W-2, pożyczki portfelowe niesprzedane GSE z DTI powyżej 43% oraz inne takie cechy. Biorąc pod uwagę duże straty, prawdopodobnie już nie zobaczymy kredytów z ujemną amortyzacją, ale nigdy nie mów nigdy. Tego rodzaju pożyczki rozkwitły w latach 80., po czym wypaliły się i zniknęły z menu hipotecznego na ponad 20 lat przed powrotem. Twórcy rynku kredytów hipotecznych nadal szukają innowacji, a nowe i nowatorskie produkty hipoteczne będą pochodzić z przestrzeni innych niż QM w nadchodzących latach.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy