Ponowna amortyzacja lub refinansowanie domu

17 lutego 2021

Niezależnie od tego, czy Twoim celem jest zmniejszenie miesięcznych rat kredytu hipotecznego, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, może Ci pomóc kilka strategii. Większość właścicieli domów jest świadoma refinansowania kredytu hipotecznego. Refinansowanie pozwala właścicielom domów na zmianę rezerwacji kredytów hipotecznych, aby skorzystać z niższych stóp procentowych. Jednak nie wszyscy kredytobiorcy mogą kwalifikować się do refinansowania kredytu hipotecznego. Mniej znana opcja dla niektórych pożyczkobiorców nosi nazwę ponownej amortyzacji lub przekształcenia pożyczki.

Kluczowe wnioski

  • Przekształcenie lub spłata pożyczki wymaga od pożyczkobiorcy zapłacenia ryczałtu na poczet salda pożyczki, co zmniejsza miesięczne płatności.
  • Przekształcenie pożyczki może zaoszczędzić na opłatach za refinansowanie, ponieważ nie obejmuje nowej pożyczki i może być dobrą opcją dla pożyczkobiorców z problemami kredytowymi.
  • Jednak gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niskie, właścicielom domów może być lepiej refinansowanie niż przekształcenie, nawet przy kosztach zamknięcia.

Co to jest przekształcanie pożyczki?

Przekształcenie lub spłata pożyczki zwykle wymaga od pożyczkobiorcy zapłacenia ryczałtu na poczet salda zadłużenia – zwanego kwotą główną – kredytu hipotecznego. Pozostałe płatności są przeliczane na podstawie nowego, niższego salda kapitału. Następnie tworzony jest nowy harmonogram spłat pożyczki – nazywany harmonogramem spłat.

Zasadniczo harmonogram spłat jest ponownie obliczany, aby odzwierciedlić fakt, że pożyczka hipoteczna ma teraz mniejsze saldo pożyczki ze względu na spłatę kwoty głównej.

Powody przekształcenia pożyczki

Zwykle pożyczkobiorcy decydują się na przekształcenie pożyczki w celu zmniejszenia miesięcznych płatności. Jednak niektórzy pożyczkobiorcy nadal spłacają swoje wcześniejsze spłaty kredytu hipotecznego, a tym samym spłacają wcześniej swoje pożyczki. Inni wykorzystują dodatkowe miesięczne oszczędności w przepływach pieniężnych do inwestowania, spłaty zadłużenia lub oszczędzania na inne cele.

Przekształcenie może być jedyną opcją dla kredytobiorców, którzy nie mogą kwalifikować się do refinansowania swoich kredytów hipotecznych z powodu problemów z kredytem.

Innym razem, gdy pożyczkobiorca kupuje nowy dom przed sprzedażą obecnego domu, cenne może być ponowne wykorzystanie kredytu. Jeśli pożyczkobiorca może kwalifikować się do otrzymania nowego kredytu hipotecznego, jednocześnie płacąc za poprzedni dom, można dokonać ponownej pożyczki. Wpływy ze sprzedaży poprzedniego domu mogą być częściowo wykorzystane na spłatę kwoty głównej nowego domu. Jednak większość pożyczkodawców nie zezwala na przekształcenie przed spłatą kredytu hipotecznego przez co najmniej 90 dni.

Duży powód, aby nie przekształcać pożyczki

Chociaż brak możliwości refinansowania z powodu uzasadnionych problemów kredytowych jest powodem do przekształcenia, brak możliwości refinansowania z powodu dyskryminacji już nim nie jest. Nigdy nie powinieneś czuć, że utknąłeś z płaceniem zbyt wysokich stóp procentowych lub w inny sposób wykorzystany przez pożyczkodawcę. Wielu pożyczkodawców hipotecznych nie dyskryminuje i są gotowi pożyczyć Ci pożyczkę po aktualnych stawkach rynkowych.

Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.

Zalety przekształcenia kredytu

Istnieją zalety dokonywania ponownej amortyzacji lub przekształcania pożyczki, o których właściciele domów powinni wiedzieć przed refinansowaniem lub przekształceniem kredytu hipotecznego.

Niższa miesięczna płatność

Wpłacenie dodatkowych pieniędzy na saldo kapitału umożliwia wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Jednak dodatkową zaletą przekształcenia pożyczki jest to, że miesięczne płatności są ponownie obliczane w celu odzwierciedlenia nowego salda.

Kwestie kredytowe

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest nieco mylące, ponieważ proces jest podobny do ubiegania się o nowy kredyt hipoteczny. Obejmuje to nowy wniosek o pożyczkę, weryfikację dochodów i sprawdzenie zdolności kredytowej. Dla pożyczkobiorców, którzy nie mogą refinansować z powodu problemów z kredytem lub niskiego kapitału własnego, ponowna pożyczka może być dobrą opcją, ponieważ nie ubiegają się o nową pożyczkę.

Typowy refinansowanie obejmuje zaksięgowanie nowej pożyczki, zmianę oprocentowania i okresu kredytowania. Jednak przekształcenie zachowuje pierwotną pożyczkę nienaruszoną i zmienia tylko miesięczną płatność.

Niższe opłaty

Przekształcenie pożyczki może zaoszczędzić na opłatach za refinansowanie, ponieważ przekształcenie pożyczki nie wymaga wniosku o pożyczkę. W rezultacie koszty zamknięcia są znacznie tańsze w przypadku przekształcenia kredytu w porównaniu z refinansowaniem. Opłaty za refinansowanie mogą kosztować około 2% do 3% kwoty kredytu. Innymi słowy, refinansowanie kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 USD może kosztować 4 000 USD w postaci kosztów zamknięcia i opłat (2% * 200 000 USD). Podczas refinansowania nowa stopa procentowa musi być wystarczająco niska, aby odzyskać tysiące dolarów kosztów zamknięcia.

Wady przekształcenia pożyczki

Jednakże, podobnie jak istnieją korzyści z ponownej amortyzacji lub przekształcenia kredytu, istnieją również pewne wady, o których właściciele domów powinni wiedzieć przed podjęciem decyzji.

Płatność ryczałtowa

Zdobycie pieniędzy na ryczałt może być nie lada wyzwaniem. Niektórzy pożyczkobiorcy po prostu nie mają dziesiątek tysięcy dolarów na swoich kontach oszczędnościowych na spłatę kapitału hipotecznego.

Ponadto niektórzy planiści finansowi sugerują, że gotówkę można wykorzystać lepiej niż spłatę salda kredytu hipotecznego. Dla pożyczkobiorców, którzy mają zadłużenie na karcie kredytowej, niedofinansowane konto emerytalne lub nie mają awaryjnego konta oszczędnościowego, spłata kapitału hipotecznego może nie być najlepszą decyzją finansową.

Bez zmian stopy procentowej

Inną wadą, zależną od warunków kredytu hipotecznego, jest to, że ponowna amortyzacja nie zmniejszy oprocentowania kredytu. Gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niskie, właścicielom domów może być lepiej refinansowanie, nawet przy kosztach zamknięcia. Niektórzy kredytobiorcy decydują się najpierw na refinansowanie, a następnie ponowną amortyzację w ciągu roku lub krócej, aby czerpać korzyści z obu opcji finansowania.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Załóżmy, że celem jest szybsza spłata kredytu hipotecznego. W takim przypadku pożyczkobiorcom lepiej byłoby spłacać co miesiąc dopłatę do kwoty głównej lub dokonywać corocznej dodatkowej spłaty. Dodatkowe płatności z biegiem czasu zmniejszą całkowitą kwotę odsetek płaconych w okresie trwania pożyczki. Dodatkową korzyścią jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Istnieją wykluczenia

Niestety przekształcenie kredytu nie jest opcją dla wszystkich rodzajów kredytów hipotecznych. Zasadniczo kwalifikują się tylko konwencjonalne pożyczki Fannie Mae lub Freddie Mac zgodne z wymaganiami. FHA 203 (k) pożyczki i pożyczki Veterans (pożyczki VA) nie mogą być ponownie amortyzowane.

Pożyczki Jumbo można przekształcić w zależności od pożyczkodawcy i istnieją pewne zastrzeżenia. Na przykład pożyczka musi mieć dobrą kondycję. Ponadto, jeśli pożyczka została sprzedana inwestorowi, musi on wyrazić zgodę na przekształcenie pożyczki wraz z osobą obsługującą kredyt hipoteczny.

Przykład przekształcenia pożyczki a refinansowanie

Na przykład, powiedzmy, że kredytobiorca rozważa refinansowanie kredytu hipotecznego lub przekształcenie kredytu. Pożyczkobiorca miał początkowo 30-letni kredyt hipoteczny na 350 000 USD z oprocentowaniem 4,25% przy spłacie 1722 USD miesięcznie.

Pożyczkobiorca ma teraz 15 lat spłaty kredytu hipotecznego, a saldo kredytu pozostało 240 000 USD. Kredytobiorca rozważa refinansowanie kredytu hipotecznego na 15 lat lub przekształcenie istniejącego kredytu.

Przerobić

  • Pożyczkobiorca płaci 40 000 USD na poczet kwoty głównej, co oznacza, że ​​nowe saldo pożyczki wyniesie 200 000 USD.
  • Miesięczna rata została zmniejszona z 1722 USD do 1505 USD.
  • Oszczędności wynikające z nowej miesięcznej płatności wyniosą 217 USD miesięcznie.
  • Stopa procentowa pozostałaby na poziomie 4,25%.

Refinansowanie

Załóżmy, że nowa stopa oprocentowania kredytu hipotecznego na 15 lat wynosi obecnie 3,20%.

  • Nowa miesięczna rata wyniosłaby 1681 USD według stawki refinansowania.
  • Miesięczne oszczędności wyniosłyby 41 USD (1722 USD – 1681 USD).
  • Koszty i opłaty za zamknięcie wyniosły 3000 USD.
  • Zwrot kosztów zamknięcia zajęłoby 73 miesiące lub sześć lat, biorąc pod uwagę oszczędności w wysokości 41 USD miesięcznie.

Porównanie

Załóżmy, że celem pożyczkobiorcy było zaoszczędzenie na miesięcznych płatnościach i uniknięcie kosztów zamknięcia refinansowania. W takim przypadku wydaje się, że przekształcenie byłoby lepszą opcją. Jednak przekształcenie kosztuje kredytobiorcę w dłuższej perspektywie.

Chociaż przekształcenie zapewnia niższą miesięczną płatność, stopa procentowa w wysokości 4,25% jest wyższa niż stopa refinansowania wynosząca 3,20%. W konsekwencji odsetki od przekształconej hipoteki przekroczyłyby odsetki za refinansowanie, gdy 15-letnia pożyczka zostanie ostatecznie spłacona. Odsetki z tytułu przekształcenia wyniosłyby 70 820 USD, podczas gdy całkowite odsetki z refinansowaniem wyniosłyby tylko 62 504 USD.

Co więcej, refinansowanie pozwala pożyczkobiorcy zaoszczędzić spłatę kapitału w wysokości 40 000 USD wykorzystaną w przekształceniu. Środki te mogłyby być lokowane na koncie oszczędnościowym i przez te 15 lat zarabiać na odsetkach. Pożyczkobiorca musi wziąć pod uwagę oszczędności odsetkowe wynikające z refinansowania i kosztów zamknięcia w porównaniu z miesięcznymi oszczędnościami na spłatach z przekształcenia wraz ze spłatą kwoty głównej.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy