Zrozumienie konsorcjalnych inwestycji hipotecznych

17 lutego 2021

Alexis Assadi Data publikacji

Hipoteka konsorcjalna to pożyczka zabezpieczona nieruchomościami, której właścicielem jest wielu inwestorów. Jest to popularny składnik aktywów generujący dochód ze względu na jego potencjał do stabilnego dochodu i bezpieczeństwa majątku. Ale kredyty hipoteczne konsorcjalne mogą również wiązać się z ryzykiem. Regulatorzy są coraz bardziej zaniepokojeni tym, że inwestorzy typu „mama i pop nie rozumieją odpowiednio, w co kupują. W tym artykule omówię podstawy inwestycji w kredyty hipoteczne konsorcjalne i omówię to, co powinieneś wiedzieć przed rozważeniem takiej inwestycji.

Co to jest kredyt hipoteczny i jak zarabia na kredytodawcach?

Hipoteka to pożyczka zabezpieczona nieruchomością. Jako zabezpieczenie długu na majątku pożyczkobiorcy ustanawia się zastaw lub zabezpieczenie , które następnie rejestruje się w odpowiednim organie rządowym. Gdy nieruchomość zostanie sprzedana, wszystkie wpływy są wykorzystywane na spłatę zarejestrowanych długów (zgodnie z kolejnością rejestracji). Pożyczkobiorca może zatrzymać wszystko, co zostało.

Pożyczki hipoteczne są zasadniczo regulowane umową pożyczki lub wekslem. Jeżeli pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy, pożyczkodawca może zwykle wycofać pożyczkę i przejąć nieruchomość, jeśli nie zostanie spłacona.

Hipoteki są często uważane za najlepszy rodzaj zabezpieczenia, ponieważ są rejestrowane na nieruchomościach. Jeśli pożyczkobiorca nie chce spłacić pożyczkodawcy, nie może po prostu uciec, podnosząc dom i przenosząc go. Dopóki wartość nieruchomości jest większa niż zadłużenie na nią, pożyczkodawca ma wystarczająco wysoki poziom bezpieczeństwa.

Podobnie jak w przypadku wszystkich pożyczek, pożyczkodawcy mogą czerpać zyski z kredytu hipotecznego, obciążając pożyczkobiorcę odsetkami i opłatami.

Czym różni się kredyt konsorcjalny od „zwykłego kredytu hipotecznego?

„Zwykły kredyt hipoteczny jest udzielany przez jednego pożyczkodawcę, często przez bank. Kredyt hipoteczny konsorcjalny to jedna pożyczka należąca do wielu inwestorów, zwanych „współpożyczkodawcami. Na przykład, jeśli ty, ja i dwie inne osoby połączyliście po równo nasze pieniądze i udzieliliście pożyczki hipotecznej, wtedy również podzielilibyśmy zyski i straty na cztery sposoby. Często zdarza się, że większy kredyt hipoteczny konsorcjalny ma setki inwestorów indywidualnych. Syndykaty są zwykle reprezentowane przez administratora, który pobiera opłatę od pożyczkobiorcy za swoje usługi.

Dochód z pożyczek finansowanych przez grupę jest zwykle dzielony proporcjonalnie do kwoty zainwestowanej w pożyczkę. Każdy współkredytodawca ma w nim udział na zasadzie równorzędności lub równorzędności. Jednak niektóre umowy konsorcjalne dają niektórym inwestorom pierwszeństwo przed innymi. Jest to ważny szczegół, na który należy zwrócić uwagę podczas badania due diligence.

Istnieje również możliwość uczestniczenia w hipotece konsorcjalnej po udzieleniu kredytu. Kontynuując powyższy przykład, możesz później sprzedać swoją pozycję w hipotece inwestorowi zewnętrznemu. Chociaż te inwestycje są wysoce niepłynne. Wyjście w drodze sprzedaży osobie trzeciej może nie zawsze być wykonalne i może podlegać przepisom dotyczącym papierów wartościowych.

Jaka jest różnica między hipoteką konsorcjalną a MIC?

Chociaż korporacje zajmujące się inwestycjami hipotecznymi (MIC) i konsorcjalne kredyty hipoteczne są częścią tej samej branży, istnieją między nimi kluczowe różnice. MIC to firma, która pozyskuje pieniądze od inwestorów, a następnie udziela kredytów hipotecznych portfelowi pożyczkobiorców. Inwestorzy posiadają udziały w MIC, ale nie zajmują bezpośredniej pozycji w poszczególnych pożyczkach. Relacja między inwestorem a MIC nie dotyczy pożyczkobiorcy / pożyczkodawcy. Inwestor jest udziałowcem lub jednostką w MIC, a nie wierzycielem.

Czy konsorcjalne kredyty hipoteczne są ryzykownymi inwestycjami?

Jak w przypadku każdej pożyczki, ryzyko jest funkcją rynku, zabezpieczenia i zdolności kredytowej pożyczkobiorcy. Niektóre konsorcjalne inwestycje hipoteczne są praktycznie kuloodporne, podczas gdy inne są pełne zagrożeń. Oto kilka ważnych czynników, które należy wziąć pod uwagę:

Po pierwsze, jaki jest priorytet hipoteki konsorcjalnej? Czy to pierwsza, druga, trzecia czy czwarta hipoteka? Im wyższy priorytet, tym mniejsze ryzyko.

Po drugie, jaki jest stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV)? Im wyższe LTV, tym większe ryzyko.

Po trzecie, czy oczekuje się, że ceny nieruchomości wzrosną lub spadną w trakcie pożyczki? Jeśli oczekuje się, że spadną, czy LTV uwzględnia to ryzyko?

Po czwarte, czy administrator syndykacji jest właściwy? Czy będzie dbać o Twoje zainteresowania?

Uwaga: nie daj się skusić materiałom marketingowym z obrazami spektakularnych nieruchomości, takich jak wieżowce. Nie ma korelacji między tym, jak fantazyjna będzie inwestycja, a tym, jak będzie ona opłacalna.

Czy kredyty hipoteczne konsorcjalne mają wyższe oprocentowanie?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego konsorcjalnego często wynosi 8-15% rocznie. Dzieje się tak, ponieważ są to zazwyczaj drugie lub trzecie kredyty hipoteczne finansowane przez prywatnych inwestorów.

Dlaczego istnieją kontrowersje wokół konsorcjalnych kredytów hipotecznych?

Syndykowane kredyty hipoteczne są często reklamowane jako inwestycje wolne od ryzyka ze względu na ich bezpieczeństwo majątkowe. Jednak, jak zauważa Financial Services Commission of Ontario, „zabezpieczone nie oznacza gwarancji. Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy, że ich hipoteka znajduje się za innymi zarejestrowanymi pożyczkami. Jeżeli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, pierwsi spłaceni zostaną pierwsi pożyczkodawcy. Jeśli w nieruchomości pozostanie niewystarczająca ilość kapitału, inwestorzy hipoteczni konsorcjalni prawdopodobnie stracą całość lub część swojego kapitału.

Te możliwości przyciągnęły uwagę mediów w Toronto w 2016 roku. Tysiące nabywców detalicznych zgromadziło dziesiątki, a nawet setki milionów dolarów w konsorcjalnych kredytach hipotecznych, aby sfinansować rozległe inwestycje mieszkaniowe. Oprócz niedostatecznej wiedzy inwestorów na temat ryzyka istnieje obawa, że ​​rynek nieruchomości w mieście może się ochłodzić. Co więcej, pomyślna spłata tych kredytów jest często uzależniona od sprzedażywszystkichjednostek mieszkalnych w budynku. Niewielkie zmiany na rynku mogą spowodować istotne zagrożenia dla inwestorów.

W sierpniu 2016 roku przeciwko Fortress Real Capital, Inc. i innym wytoczono pozew o wartości 27 milionów dolarów. Zarzucał wykroczenia związane z nieudaną inwestycją w Mady Collier Centre w Ontario, która zniszczyła syndykat hipoteczny w dużej mierze finansowany przez inwestorów detalicznych.

Czy hipoteki konsorcjalne są uznawane za papiery wartościowe?

To zależy od jurysdykcji. W większości prowincji Kanady konsorcjalne kredyty hipoteczne są uznawane za papiery wartościowe i podlegają regulacjom lokalnych komisji papierów wartościowych. Tak jednak nie jest w Ontario.

Wniosek

Syndykowane kredyty hipoteczne są realnymi inwestycjami z pasywnym dochodem. Mogą uzyskiwać dochody z opłat i odsetek oraz są zabezpieczone nieruchomościami. Należy jednak pamiętać, że termin „zabezpieczenie odnosi się do faktu, że jest to dług rejestrowy na majątku. Nie oznacza to, że sama inwestycja jest bezpieczna. Każda okazja jest inna i należy ją odpowiednio ocenić.

Podobnie jak w przypadku większości inwestycji, udział w okazji konsorcjalnej jest złożoną transakcją. Powinieneś uważnie przeczytać obowiązujące umowy. Często drobny druk ujawnia zagrożenia, które nie są widoczne w materiałach marketingowych. Oto artykuł, który pomoże Ci podjąć bardziej świadome decyzje inwestycyjne.

Czytaj więcej:

Alexis Assadi

Cześć, jestem Alexis Assadi. Dziękuję za odwiedzenie mojej strony. Jestem inwestorem i przedsiębiorcą oraz prowadzę wiele firm finansujących, w tym Pacific Income Capital Corporation i Assadi Private Capital. Firmy te zapewniają kapitał deweloperom i właścicielom firm w całej Ameryce Północnej.

Mieszkam w Vancouver w Kanadzie z moją rodziną i psem Luna. Urodziłem się w Szwajcarii w 1988 roku i mieszkałem w Azji i Australii. Po ukończeniu studiów spędziłem też rok w Nowym Jorku.

Wcześniej lubiłem blogować i robić kursy na temat budowania pasywnego dochodu. Piszę teraz rzadko, ale wiele ze starego materiału zostawiłem do oglądania.

Dziś, kiedy piszę, staram się przedstawić fakty (nie porady) na temat biznesu / inwestowania, które moim zdaniem mogą być przydatne dla ludzi. Kiedy mówię, opieram się na moich osobistych doświadczeniach i nigdy nie jest to rekomendacja dla innych.

Uważam, że dwie strategie są szczególnie ważne w mojej karierze: przeprowadzanie szeroko zakrojonych badań due diligence i skupianie się na budowaniu / pozyskiwaniu aktywów generujących dochód. Mam nadzieję, że moje spostrzeżenia będą pomocne również dla Ciebie.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy