Zrozumienie pożyczek pod zastaw domu

17 lutego 2021
Category: Linii Kredytowej

Kapitał własny to różnica między wartością Twojego domu na dzisiejszym rynku nieruchomości a kwotą, którą obecnie jesteś mu winien. Na przykład, jeśli obecna szacunkowa wartość Twojego domu wynosi 225 000 USD, a saldo niespłaconego kredytu hipotecznego wynosi 75 000 USD, masz 150 000 USD kapitału własnego. Szczęściarz.

Jest tylko jeden drobny problem z całym tym kapitałem w twoim domu – całkowity brak płynności. Posiadanie kapitału własnego w domu nie przypomina posiadania pieniędzy na rachunku bieżącym lub funduszu inwestycyjnym, który możesz sprzedać każdego dnia, gdy rynki finansowe są otwarte. Aby zdobyć kapitał własny domu, musisz znaleźć sposób na jego wydobycie.

Załóżmy na przykład, że szukasz dużej ilości gotówki. Jeśli to twój dylemat, masz dwie możliwości. Możesz uwolnić cały swój kapitał, sprzedając swój dom lub wykorzystując jego część lub większość, refinansując swój kredyt hipoteczny pożyczką pod zastaw domu.

Jeśli sprzedaż to przyjemność, pędź do najbliższej księgarni dobrej jakości po swój własny egzemplarz najnowszego wydania książki Erica i Raya Browna House Selling For Dummies (Wiley).

Korzystanie z pożyczek pod zastaw domu

Co to jest pożyczka pod zastaw domu? Pożyczki pod zastaw domu mogą być doskonałym narzędziem finansowym dla właścicieli domów, którzy chcą wykorzystać stosunkowo niewielką kwotę swojego kapitału lub nie potrzebują od razu wszystkich swoich pieniędzy. Na przykład, możesz potrzebować 20 000 USD z tych 150 000 USD na przebudowę kuchni. A może twoi bliźniacy wybierają się do college’u następnej jesieni, a ty hojnie zdecydowałeś zapłacić im czesne. Ludzie często wykorzystują kapitał własny domu, aby kupić nowy samochód lub spłacić nieoczekiwane rachunki medyczne.

Pożyczki te są często nazywane liniami kredytów hipotecznych lub, biorąc pod uwagę zamiłowanie branży hipotecznej do akronimów, HELOC. Kredyt pod zastaw domu jest odpowiednim terminem, ponieważ ten rodzaj pożyczki jest zasadniczo linią kredytową zabezpieczoną drugą hipoteką na nieruchomości.

Jak działają pożyczki pod zastaw domu, pytasz? Dopóki nie przekroczysz maksymalnej kwoty kredytu uzgodnionej wcześniej przez Ciebie i pożyczkodawcę, możesz pożyczyć dokładnie tyle pieniędzy, ile potrzebujesz, dokładnie wtedy, gdy ich potrzebujesz. Weź całą gotówkę za jednym zamachem lub rozdziel ją według własnego uznania. Płacisz odsetki tylko od niespłaconego salda pożyczki, a nie całkowitej linii kredytowej.

Uważaj! Wiele pożyczek pod zastaw domu zawiera klauzule dające pożyczkodawcom jednostronne prawo do anulowania lub zawieszenia linii kredytowej. Załóżmy na przykład, że twój pożyczkodawca uważa, że ​​wartość twojego domu straciła na wartości z powodu słabego lokalnego rynku nieruchomości. Pożyczkodawca może szarpnąć twoją linię kredytową. Biada wam, jeśli dopiero zaczęliście przebudowywać kuchnię lub liczyliście na wykorzystanie kapitału własnego, aby opłacić czesne bliźniakom na przyszłą jesień.

Najlepszą obroną jest dobry atak. Zamiast żyć w strachu, że pożyczkodawca będzie w trakcie realizacji projektu przez HELOC, rozsądna osoba, taka jak Ty, może wypłacić pieniądze, póki nie są one dobrze zarabiane. Wypłać wszystkie środki, które szacujesz, że potrzebujesz przed rozpoczęciem projektu lub przed terminem czesnego. Umieść pieniądze na w pełni płynnym oprocentowanym koncie (takim jak fundusz inwestycyjny rynku pieniężnego), aby częściowo zrekompensować swoje odsetki. (Różnica między odsetkami, które płacisz za HELOC, a odsetkami, które zarabiasz od funduszy, nazywana jest kosztem alternatywnym pieniądza).

Pożyczki kapitałowe są również trafnie określane jako kredyty konsolidacyjne. Jeśli jesteś obciążony długiem konsumenckim niespłaconymi saldami na karcie kredytowej, pożyczkami ratalnymi i pożyczkami osobistymi – a jesteś właścicielem domu z wystarczającym kapitałem w swojej nieruchomości – możesz użyć HELOC, aby skonsolidować wszystkie swoje pożyczki o wysokim oprocentowaniu w jedną relatywnie niższe odsetki i niższa miesięczna pożyczka na raty.

Biorąc pod uwagę konsekwencje podatkowe kredytów hipotecznych

Wszyscy ludzie są sobie równi. Nie ma żadnego długu. Na przykład odsetki pobierane od kredytów studenckich, zadłużenia z tytułu kart kredytowych i kredytów samochodowych są klasyfikowane jako odsetki konsumenckie. To rozróżnienie jest godne uwagi, ponieważ odsetki konsumenckie nie podlegają odliczeniu od podatku.

Z drugiej strony odsetki od kredytu hipotecznego generalnie można odliczyć od podatku. Jedną z najbardziej atrakcyjnych cech pożyczki pod zastaw domu jest to, że odsetki płacone przez HELOC mogą podlegać odliczeniu zarówno dla federalnego, jak i stanowego podatku dochodowego. To, czy odsetki faktycznie podlegają odliczeniu, zależy od trzech testów IRS:

  • Test 100 000 $: Istnieje limit 100 000 $ na możliwość odliczenia od podatku zadłużenia kapitału własnego domu. Nie pójdziesz do więzienia ani nie stracisz wszystkich włosów, jeśli Twój HELOC przekroczy 100 000 $. Kwota może wynosić 10 milionów dolarów, a twojego poczciwego wujka Sama to nie obchodzi. Wszelkie odsetki naliczone od części Twojej pożyczki kapitałowej przekraczającej 100 000 USD będą jednak klasyfikowane jako odsetki konsumenckie, które nie podlegają odliczeniu od podatku.
  • Test poprawy kapitału: Odsetki od pożyczki pod zastaw domu są odliczane tylko w takim zakresie, w jakim wpływy z takich pożyczek są wykorzystywane na ulepszenia kapitału w Twoim domu.
  • Test wartości rynkowej: IRS twierdzi, że zadłużenie domu do odliczenia nie może przekraczać godziwej wartości rynkowej domu. Na razie pamiętaj, że odsetki naliczone za każdą pożyczoną kwotę przekraczającą aktualną wartość domu nie podlegają odliczeniu od podatku.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy